Quadratmeterpreise in der Unterhaltsreinigung — übliche Rahmen nach Gebäudeart
Die Frage kommt in jedem zweiten Angebotsgespräch: „Was nehmen Sie pro Quadratmeter?” Die ehrliche Antwort lautet: Das sagt noch nichts. Ein Quadratmeterpreis ist kein Preis, sondern ein Ergebnis — aus zwei Zahlen, die beide genannt werden müssen, damit die dritte etwas bedeutet.
Die Formel, aus der jeder Quadratmeterpreis entsteht
Preis pro m² und Monat = Verrechnungssatz ÷ Leistungswert × Reinigungen pro MonatDrei Größen, und nur über eine davon verhandelt der Kunde:
- Verrechnungssatz — was Ihre Stunde kosten muss. Wie der aus dem Tariflohn entsteht, steht Schritt für Schritt in Stundensatz in der Gebäudereinigung berechnen. Im Folgenden rechne ich durchgehend mit 35,00 € netto — das ist das Ergebnis der Beispielrechnung dort, kein Branchenwert.
- Leistungswert — wie viele Quadratmeter Ihre Kraft in einer Stunde schafft. Das ist die Zahl, bei der in dieser Branche am meisten geraten wird.
- Häufigkeit — 1× pro Woche sind 4,33 Reinigungen im Monat, 2× sind 8,67, 3× sind 13,0, 5× sind 21,7.
Wer den Quadratmeterpreis nennt und die Häufigkeit verschweigt, nennt eine Zahl, die um den Faktor fünf schwanken kann. Genau daran scheitern die meisten Preisvergleiche am Telefon.
Rechnen Sie die Tabellen unten auf Ihren eigenen Satz um. Alle Quadratmeterpreise in diesem Artikel stehen auf 35,00 € — einer Beispielannahme. Der Zusammenhang ist aber linear, die Umrechnung also eine Multiplikation: Bei 30,00 € sind alle Werte mit 0,86 zu nehmen, bei 40,00 € mit 1,14. Belegt sind in diesem Artikel nur die Leistungswerte des RAL-Merkblatts und die Tariflöhne; alles andere ist daraus gerechnet.
Die Leistungswerte — und warum die Quellen auseinanderlaufen
Das RAL-Merkblatt zur Unterhaltsreinigung nennt bei fünf Reinigungen pro Woche folgende Werte:
| Fläche | Leistungswert nach RAL-Merkblatt |
|---|---|
| Büroräume | 160–230 m²/h |
| Toiletten, Wasch- und Duschräume | 60–90 m²/h |
| Treppenhäuser | 130–200 m²/h |
Andere Quellen nennen deutlich andere Zahlen — für Büros bis 400 m²/h bei geringer Möblierung, für Sanitär hinunter bis 40, für Treppenhäuser hinunter bis 80. Diese Streuung ist keine Schlamperei der Quellen, sondern die eigentliche Information: Der Leistungswert hängt an Möblierungsdichte, Bodenbelag, Raumzuschnitt und daran, wie viele Einzelleistungen im selben Raum anfallen. Ein Großraumbüro mit Linoleum und freistehenden Tischen und ein Zellenbüro mit Teppich, Pflanzen und Aktenschränken sind nicht derselbe Quadratmeter.
Praktische Konsequenz: Nehmen Sie das RAL-Merkblatt als Startwert für das Angebot und messen Sie im ersten Monat nach. Zwei Objekte derselben Gebäudeart mitschreiben reicht, um Ihren eigenen Wert zu kennen — und der schlägt jede Tabelle.
Was ein Quadratmeter kostet, je nach Häufigkeit
Hier dieselbe Bürofläche, nur die Häufigkeit ändert sich. Leistungswert 200 m²/h (Mitte der RAL-Spanne), Verrechnungssatz 35,00 € (Beispielannahme), also 0,175 € pro Quadratmeter und Reinigung:
| Häufigkeit | Reinigungen/Monat | € pro m² und Monat |
|---|---|---|
| 1× pro Woche | 4,33 | 0,76 € |
| 2× pro Woche | 8,67 | 1,52 € |
| 3× pro Woche | 13,0 | 2,27 € |
| 5× pro Woche | 21,7 | 3,80 € |
Dieselbe Leistung, dieselbe Qualität, derselbe Betrieb — und ein Preis zwischen 0,76 € und 3,80 €. Wenn Ihnen ein Kunde sagt, er zahle woanders 1,00 €, wissen Sie jetzt, welche Frage als nächste kommt.
Die Rahmen nach Gebäudeart
Reine Flächenarten gibt es in Angeboten nicht — ein Bürogebäude besteht aus Büro, Verkehrsfläche und Sanitär. Die Werte unten sind Mischleistungswerte, aus einem typischen Flächenmix gerechnet (harmonisches Mittel über die Flächenanteile, nicht arithmetisch — das arithmetische liegt systematisch zu hoch), und die Preise daraus abgeleitet. Netto, ohne Glas, ohne Grundreinigung, bei einem Verrechnungssatz von 35,00 €:
| Gebäudeart | Mischleistungswert | übliche Häufigkeit | € pro m² und Monat |
|---|---|---|---|
| Bürogebäude | ca. 185 m²/h | 2–3× pro Woche | 1,65–2,45 € |
| Treppenhaus Wohnanlage | ca. 170 m²/h | 1–2× pro Woche | 0,90–1,80 € |
| Einzelhandel, Verkaufsfläche | ca. 300 m²/h | 3–6× pro Woche | 1,50–3,00 € |
| Schule, Kita | ca. 150 m²/h | 4–5× pro Woche | 4,05–5,05 € |
| Arztpraxis, MVZ | ca. 120 m²/h | 3–5× pro Woche | 3,80–6,35 € |
| Produktion, Lagerhalle | ca. 500 m²/h | 2–5× pro Woche | 0,60–1,50 € |
Zur Herkunft, damit Sie wissen, wie belastbar welche Zeile ist: Die Grundwerte für Büro, Sanitär und Treppenhaus stammen aus dem RAL-Merkblatt. Für Verkaufsflächen, Hallen und Verkehrsflächen gibt es keinen vergleichbar belastbaren Richtwert — diese Werte sind Praxisspannen und gehören am eigenen Objekt nachgemessen, bevor Sie darauf einen Jahresvertrag bauen.
Drei Dinge fallen an dieser Tabelle auf, und alle drei kosten Geld, wenn man sie übersieht.
Erstens: Sanitärflächen sind die teuersten Quadratmeter im Haus. Bei 75 m²/h und fünf Reinigungen pro Woche kostet ein Quadratmeter Sanitär 10,13 € im Monat — mehr als das Vierfache eines Büroquadratmeters. Deshalb ist der Sanitäranteil die wichtigste Einzelangabe in jeder Flächenaufstellung. Ein Objekt mit 10 % Sanitär und eines mit 25 % sind zwei verschiedene Aufträge, auch wenn die Gesamtfläche identisch ist.
Zweitens: Die Halle ist nicht billig, die Sozialräume sind teuer. Bei einer Lagerhalle mit 90 % maschinell gereinigter Fläche und 10 % Sozial- und Sanitärräumen entfällt über die Hälfte der Arbeitszeit auf diese 10 %. Wer die Halle pauschal über den Hallenwert kalkuliert, unterschätzt den Auftrag um die Hälfte.
Drittens: Praxen und Schulen sind pro Quadratmeter teuer und werden regelmäßig zu billig angeboten — weil der Vergleichswert, den alle im Kopf haben, der Bürowert ist. Hoher Sanitäranteil plus tägliche Reinigung plus Hygieneanforderungen ergeben einen anderen Preis, und der ist begründbar. Die Spanne bei Praxen entsteht fast vollständig aus der Häufigkeit: dreimal wöchentlich sind es 3,80 €, fünfmal 6,35 €.
Was nicht im Quadratmeterpreis steckt
Der Monatspreis deckt die Unterhaltsreinigung im vereinbarten Takt. Nicht darin enthalten und separat zu kalkulieren:
- Glasreinigung — eigene Lohngruppe. Der Tariflohn liegt 2026 bei 18,40 € statt 15,00 €, der Verrechnungssatz entsprechend bei rund 42 €.
- Grundreinigung — braucht etwa das Zweieinhalb- bis Dreieinhalbfache der Zeit derselben Fläche in der Unterhaltsreinigung.
- Maschinenkosten — eine Scheuersaugmaschine gehört mit Abschreibung, Wartung und Betriebskosten als eigener Maschinenstundensatz in die Rechnung, nicht in die Materialpauschale.
- Verbrauchsmaterial des Kunden — Papier, Seife, Müllbeutel. Entweder gesondert abrechnen oder mit Mengenobergrenze in den Preis nehmen; ohne Obergrenze ist das eine offene Position.
- Zuschläge. Der Rahmentarifvertrag ist seit dem 01.01.2020 allgemeinverbindlich, seine Zuschlagsregeln gelten also branchenweit — auch für nicht tarifgebundene Betriebe. Wer Abendreinigung ab 22 Uhr oder Sonntagsarbeit vereinbart, kalkuliert den Zuschlag mit, nicht hinterher.
Die eine Zeile, die in den Vertrag gehört
Nennen Sie dem Kunden den Monatspreis — danach fragt er. Aber halten Sie im Vertrag die Sollstunden pro Monat fest, nicht nur die Fläche. Dieser Satz ist später Ihre einzige Grundlage für zwei Gespräche: wenn der Kunde Fläche, Möblierung oder Nutzungsintensität erhöht, und wenn Sie nach zwölf Monaten wissen wollen, ob der Auftrag trägt. Ohne hinterlegte Sollstunden ist die Nachkalkulation nicht möglich — und dann merken Sie es erst an der Jahresbilanz.
Wie sich Fläche in Stunden und der Stundensatz in einen Monatspreis übersetzt, können Sie im Angebotskalkulator mit Ihren eigenen Flächen und Leistungswerten durchrechnen.
Rechnen Sie ein echtes Objekt durch. Der Angebotskalkulator nimmt Fläche, Leistungswert und Häufigkeit und gibt Zeitbedarf, Monatsumsatz, Kosten und Marge aus — die Zahlen, die in das Angebot gehören.
Wenn Sie bei einer Gebäudeart regelmäßig gegen Preise verlieren, die Sie nicht nachrechnen können, ist das selten ein Rechenproblem und meistens ein Angebotsproblem. Darüber sprechen wir gern in einem kostenlosen Erstgespräch.